Come Funziona il Mandato con l’Agenzia Immobiliare

Il mandato con l’agenzia immobiliare è il contratto mediante il quale un proprietario affida a un professionista il compito di promuovere la compravendita o la locazione di un immobile. Si tratta di uno strumento contrattuale che regola diritti e doveri di entrambe le parti, definendo l’oggetto del servizio, i tempi di validità, le condizioni economiche e le modalità operative. Comprendere a fondo il funzionamento del mandato è fondamentale per tutelarsi legalmente, evitare malintesi e ottenere il miglior risultato possibile nella vendita o nell’affitto di un immobile. In questa guida verranno illustrate le caratteristiche principali del mandato, le differenze tra mandato in esclusiva e non esclusiva, le obbligazioni del proprietario e dell’agente, nonché le modalità di conclusione e di recesso dal contratto.

Definizione e finalità del mandato immobiliare

Il mandato immobiliare è un contratto consensuale con il quale una parte, il mandante (ovvero il proprietario dell’immobile), conferisce a un’altra parte, il mandatario (l’agenzia o il mediatore immobiliare), il potere di compiere uno o più atti giuridici per suo conto. Nel caso specifico di vendita o locazione, il mandato ha lo scopo di reperire potenziali acquirenti o conduttori interessati e di curare tutte le fasi necessarie alla conclusione dell’affare, dalla pubblicizzazione dell’immobile fino alla predisposizione delle bozze dei documenti contrattuali. Il mandato nasce dal desiderio del proprietario di avvalersi di un professionista che conosca il mercato, le procedure burocratiche e gli aspetti fiscali legati all’operazione immobiliare, delegando a quest’ultimo la gestione dei rapporti con i potenziali clienti e la trattativa.

Mandato in esclusiva e mandato libero: le differenze sostanziali

Il mandato in esclusiva attribuisce all’agenzia immobiliare l’esclusiva per la promozione e la conclusione dell’affare entro il periodo di tempo convenuto. In concreto, il proprietario non potrà avvalersi di altri intermediari né vendere o affittare autonomamente l’immobile senza incorrere in penali o nel pagamento della commissione pattuita. La durata dell’esclusiva viene stabilita nel contratto, di solito fra tre e sei mesi, con possibilità di rinnovo tacito o espresso. In cambio di questa restrizione, l’agenzia si impegna a dedicare risorse e attività promozionali mirate, poiché ha la certezza di poter contare su un unico incarico. Il mandato libero, o non esclusivo, consente invece al proprietario di rivolgersi contemporaneamente a più agenzie o di gestire autonomamente la vendita o l’affitto: l’agenzia ha diritto alla provvigione solo se è lei a presentare l’acquirente o il conduttore che concretizza l’operazione. In questo caso, i tempi possono dilatarsi e la competizione tra mediatori diventare più intensa, mentre l’impegno pubblicitario di ciascuno può risultare meno consistente.

Contenuti essenziali del contratto di mandato

Ogni mandato immobiliare deve contenere alcuni elementi imprescindibili per essere valido e chiaro. Innanzitutto, l’indicazione precisa dell’immobile oggetto del mandato, con l’indirizzo, i dati catastali e le eventuali pertinenze (box, cantine, giardini). È altresì fondamentale specificare la tipologia di incarico: se si tratta di vendita, di locazione oppure di entrambi; qualora l’agenzia debba gestire anche attività aggiuntive come la valutazione dell’immobile o la predisposizione di pratiche urbanistiche, questo va chiaramente definito. Il mandato deve poi prevedere la durata, indicare il tipo di mandato (in esclusiva o libero) e la provvigione spettante all’agenzia, solitamente espressa in percentuale sul prezzo finale di vendita o di locazione. Va disciplinata anche la modalità di liquidazione di tale provvigione, ovvero se sarà dovuta al rogito o alla firma del contratto di locazione, nonché l’eventuale presenza di una penale per recesso anticipato. Infine, il contratto deve contenere le firme di entrambe le parti, una per il proprietario e una per il legale rappresentante dell’agenzia, e la data di sottoscrizione.

Obblighi e responsabilità del proprietario (mandante)

Il proprietario che conferisce un mandato immobiliare assume una serie di obblighi nei confronti dell’agenzia. Innanzitutto, deve garantire la piena disponibilità dell’immobile, dichiarando eventuali vincoli, ipoteche o diritti di terzi che possano limitare la vendita o la locazione. È tenuto a fornire informazioni veritiere su stato di fatto e di diritto del bene, incluse occupazioni, condizioni di manutenzione e caratteristiche tecniche come la classe energetica. Qualora emergessero inesattezze o vizi occultati, il proprietario può essere chiamato a risarcire l’acquirente o a rispondere nei confronti dell’agenzia stessa, qualora le attività di promozione siano state compromesse. Il mandante deve altresì assicurare l’accesso al tecnico dell’agenzia e ai potenziali clienti durante le visite, purché vengano rispettati gli orari concordati. Infine, il proprietario è tenuto al pagamento della provvigione al mandatario, salvo diversa previsione del contratto, anche se decide di non concludere l’affare dopo il periodo in cui l’agenzia ha effettivamente operato per reperire l’acquirente o il conduttore.

Obblighi e responsabilità dell’agenzia immobiliare (mandatario)

L’agenzia immobiliare, una volta accettato l’incarico, si impegna a svolgere tutte le attività necessarie per realizzare la vendita o la locazione. Deve pertanto predisporre un piano di marketing adeguato, che comprende la pubblicità su portali immobiliari, giornali specializzati, cartellonistica esterna e promozione all’interno della rete di agenzie affiliate. L’agenzia cura la raccolta e la selezione delle richieste, organizza le visite e gestisce le trattative, cercando di ottenere le migliori condizioni per il mandante. Allo stesso tempo, ha l’obbligo di informare prontamente il proprietario sull’evoluzione delle trattative e su eventuali offerte pervenute, senza omettere dettagli rilevanti. Se la trattativa si conclude con un contratto preliminare o definitivo, l’agenzia redige, in collaborazione con un notaio o un professionista abilitato, la documentazione necessaria. Qualora l’immobile risulti inadempiente sul piano urbanistico o fiscale, l’agenzia deve avvisarne il proprietario e, se del caso, astenersi dall’incoraggiare la conclusione dell’affare fino a regolarizzazione. In caso di comportamenti negligenti, come pubblicità ingannevole o informazioni false, l’agenzia può essere chiamata a rispondere civilmente e penalmente.

Provvigioni e modalità di pagamento

La provvigione dell’agenzia immobiliare è convenuta contrattualmente in percentuale sul prezzo finale di vendita o di locazione. In genere, per gli immobili residenziali, la percentuale si aggira tra il 2% e il 4% del prezzo di acquisto, mentre per le locazioni la provvigione ammonta solitamente a una mensilità d’affitto (più IVA) da versare all’atto della firma del contratto. Nel caso del mandato in esclusiva, la provvigione è dovuta anche se l’acquirente o il conduttore è segnalato al mandante dopo la cessazione del mandato, purché l’offerta faccia riferimento a un contatto avvenuto durante la vigenza dell’esclusiva. Se invece si tratta di mandato non esclusivo, l’agenzia ha diritto alla provvigione solo se è lei a individuare per prima il soggetto che poi conclude l’affare. Il contratto di mandato disciplina le tempistiche di pagamento: per la vendita, la provvigione è normalmente corrisposta al notaio contestualmente al rogito; per la locazione, al momento della firma del contratto di affitto, salvo diversa intesa.

Durata, rinnovo e recesso dal mandato

Il mandato immobiliare ha una scadenza prestabilita nel contratto, che può variare da un minimo di 30 giorni a un massimo di 12 mesi, in base alle esigenze del proprietario e alla robustezza dell’incarico. Molto spesso i contratti prevedono un rinnovo tacito se nessuna delle parti comunica la volontà di recedere almeno 30 giorni prima della scadenza. Se il mandante decide di revocare il mandato prima del termine, è tenuto a corrispondere all’agenzia un’indennità a titolo di rimborso spese e mancata provvigione, a meno che non vi sia giusta causa, come il comportamento scorretto o negligente del mandatario. Anche l’agenzia può recedere anticipatamente, ma deve dare un preavviso congruo e notificare il proprio intento al proprietario, garantendo che nessuna trattativa sia lasciata a metà e che i potenziali acquirenti già contattati vengano adeguatamente informati.

Aspetti fiscali e adempimenti burocratici

Dal punto di vista fiscale, le provvigioni versate all’agenzia immobiliare sono deducibili dal reddito derivante dalla vendita o dalla locazione dell’immobile. Il proprietario è tenuto a portare in detrazione la fattura emessa dall’agenzia, a condizione che l’operazione sia regolarmente registrata e pagata nei termini di legge. Per quanto riguarda gli adempimenti, l’agenzia deve essere regolarmente iscritta alla Camera di Commercio e dotata di polizza assicurativa per responsabilità civile professionale. Se il mandato riguarda la vendita, l’agenzia deve verificare la regolarità catastale e urbanistica dell’immobile, controllando visure, planimetrie e certificazioni energetiche, e trasmettere i documenti al notaio scelto dalle parti. Nel caso di locazione, l’agenzia si occupa anche di raccogliere la documentazione personale del conduttore, come codice fiscale, modello Unico o CUD, busta paga e referenze, per redigere la caparra confirmatoria e il contratto di affitto.

Consigli pratici per una collaborazione efficace

Per ottimizzare i risultati, è importante stabilire fin dall’inizio un dialogo trasparente: il proprietario deve fornire all’agenzia tutte le informazioni utili, quali spese condominiali ordinarie, bonus fiscali maturati, lavori di manutenzione straordinaria già approvati o in fase di esecuzione. L’agente immobiliare, a sua volta, dovrebbe comunicare tempestivamente l’andamento del mercato nella zona, i feedback ricevuti dai potenziali clienti e le strategie pubblicitarie in corso. Aggiornamenti periodici, magari con report scritti o telefonate, aiutano a mantenere una visione chiara di come procede la ricerca di acquirenti o conduttori. Se si decide di modificare il prezzo di vendita o di locazione, va concordata immediatamente con l’agenzia, perché la tempistica della pubblicità e delle visite deve essere adeguata al nuovo importo. La fiducia reciproca e la collaborazione attiva consentono di ridurre i tempi di realizzo dell’operazione e di evitare costi aggiuntivi derivanti da informazioni errate o da mancate visite.

Conclusioni

Il mandato con l’agenzia immobiliare è una scelta strategica che semplifica l’intera procedura di vendita o locazione, affidando a un professionista la gestione di aspetti tecnici, pubblicitari e negoziali. Conoscere le differenze tra mandato in esclusiva e non esclusiva, custodire con cura i dettagli contrattuali relativi a durata, provvigioni e diritti di recesso, nonché mantenere un dialogo costante con l’agente, sono elementi chiave per ottenere un risultato soddisfacente. Il rapporto fiduciario e trasparente tra proprietario e agenzia fa sì che il processo avvenga in modo chiaro, veloce e senza sorprese, garantendo la tutela di entrambe le parti. Con un mandato ben redatto e una collaborazione costruttiva, vendere o locare un immobile diventa un’operazione fluida e sicura, supportata dall’esperienza di professionisti che conoscono il mercato e le normative vigenti.